«Двор без машин» как символ новых стандартов качества жилья в Нижегородской области
Новые экономические условия требуют адекватного реагирования. Об этом говорил премьер-министр России Михаил Мишустин на совещании по экономическим вопросам в конце прошлого года. Данный тезис в полной мере применим и к столь важной и сложной отрасли как жилищное строительство. При регулировании этой сферы необходимо грамотно соотнести два главных аспекта: жители должны получать доступное и комфортное жильё, а застройщикам должно быть выгодно такие дома создавать. Свой вариант компромисса предложили в правительстве Нижегородской области.
Более полугода продолжалась разработка новых региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). К обсуждению пригласили все заинтересованные стороны: депутатов регионального парламента, застройщиков, независимых экспертов, представителей банковского сектора. Участие последних очень важно, ведь банки должны оценивать риски того или иного проекта, выдавая кредит на его реализацию.
Изменения коснулись, главным образом, обязательных требований для застройщиков при новом строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Принятие новых правил экспертное сообщество называет весьма своевременным. Необходимость перемен отметили и на федеральном уровне: в феврале 2023 года вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин рекомендовал регионам сократить стандартный норматив определения парковочных мест при строительстве многоквартирных домов, иначе темпы автомобилизации населения всегда будут опережать дорожное строительство.
| Тест | Еще заголовок | Опять заголовок |
| 1 | 2 | 3 |
| Список | в следующей |
|
Адаптация региональных норм градостроительного проектирования под современные реалии — это тенденция многих российских регионов. Нижегородская область подготовила взвешенный и гибкий нормативный акт, учитывающий потребности жителей в части доступности жилья, безопасности внутридворовых территорий, а также застройщиков, которых новые нормы стимулируют быть конкурентными на рынке и при этом создавать более качественное и комфортное жилье.
Комфортные дворы для пешеходов
В региональных нормативах градостроительного проектирования впервые появилось понятие «двор без машин». Дело в том, что авторы документа постарались сделать акцент на безопасности, экологичности и комфортности придомовых территорий при проектировании новых ЖК. Если прежде застройщик должен был размещать 100% парковочных мест внутри земельного участка многоквартирного дома, то теперь эта доля не может превышать 50%, а остальные 50% — в радиусе 800 метров, то есть в шаговой доступности.
Иначе теперь будет рассчитываться и общее число парковочных мест для каждого дома. Если ранее застройщик был обязан предусмотреть пространство из расчета 0,7 машиномест на каждую квартиру, то теперь — одно парковочное место должно приходиться на 85 кв.м общей площади квартир в доме в нагорной части города и на 90 кв.м — в заречной части. Для застройщиков предусмотрен и понижающий коэффициент в случае строительства многоуровневой или подземной парковки, а также при наличии остановок двух-трёх видов общественного транспорта в радиусе 500 метров от дома.
Новые нижегородские РНГП — революционный подход для отечественного проектирования. Они показывают реальную взаимосвязь между квадратными метрами, где живёт человек, и площадью, которую занимает его автомобиль. Подход — на каждую квартиру по одному парковочному месту площадью 40 кв.м — это советский подход. Если исходить из того, как мы на самом деле живем, когда у каждого третьего есть свой автомобиль, на 24-этажный дом надо строить 15 этажей парковок под землей. Поэтому, одно парковочное место на 85 кв.м жилой площади — это честно. Новые РНГП призывают к здравому смыслу. Все современные города тесные. Например, в Токио госномер на машину выдается, если показать ордер, что этой машине есть где «ночевать». А у нас как? Часто паркуются так — два колеса на газоне, два — в пожарном проезде. Поэтому новые нормативы — это шаг в правильном направлении.
Таким образом, состоялся переход к более гибкому определению потребности в парковочных местах. Важно, что новые нормативы обязуют застройщика предусматривать создание машиномест на каждой очереди строительства: сдан дом — должна быть готова и стоянка для автомобилей. При этом 10% мест на парковке отводится транспорту, на котором передвигаются инвалиды.
В столице Приволжья уже имеются примеры реализации концепции «двор без машин»: ЖК «Анкудиновский парк», ЖК «Новая Кузнечиха», микрорайон «Юг» и др. Отныне эта практика станет обязательной для всех.
Мы вводим новые стандарты строительства качественного жилья. Новые нормативы позволят застройщикам подробно спрогнозировать экономику проекта. Многие из них ждут этот документ. Он будет направлен на создание конкурентного рынка строительной отрасли и даст равную возможность развиваться как местным, так и иногородним строительным компаниям. Планируется, что он даст стимул для увеличения объемов ввода жилья в многоквартирных домах. В конечном итоге принятые нами стандартны строительства направлены на обеспечение нижегородцев доступным и комфортным жильём.
Предполагается, что новые РНГП позволят освоить земельные участки, которые ранее застройщики обходили стороной, поскольку в их границах нельзя было разместить нужное число машиномест. Изменённые нормативы активизируют процесс наращивания градостроительного потенциала в регионе, уверены авторы поправок. В оборот планируется вовлечь и территории, «замороженные» с 2011–2013 годов по договорам развития застроенных территорий (РЗТ). В последние годы с инвесторами были расторгнуты 57 таких соглашений: потенциал простаивающих кварталов с ветхими домами оценивается в 1,35 млн кв.м нового жилья. В целом же в 2023–2027 гг. по договорам РЗТ планируется построить около 502 тыс. кв.м жилья.
Также с 1,2 до 1,5 повышен коэффициент плотности застройки (т.е. отношение суммарной площади зданий к площади территории) свободных земельных участков — в отдельных случаях он может увеличиться и до 3, но тогда на плечи инвестора ложится возведение социальной инфраструктуры: детских садов, школ. Власти рассчитывают, что новые правила позволят значительно увеличить динамику ввода жилья в столице Приволжья и области. При этом за последние три года объём строительства в регионе вырос в 1,5 раза. Так, по итогам 2022 года в Нижегородской области было введено более 1,7 млн кв.м жилья, что на 7% выше показателей 2021 года (1,59 млн кв.м). За минувший год значительно вырос и объём ввода многоквартирных домов: площадь квартир в 2022 году составила 591 тыс. кв.м, годом ранее — лишь 450 тыс. кв. м.
По мнению главы комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям областного Заксобрания Василия Суханова, новые нормативы — одни из самых продвинутых в России, жители и застройщики вскоре оценят их преимущества. Дело в том, что старый норматив был явно избыточен — это продемонстрировали ночные подсчёты числа припаркованных машин жителей в новейших ЖК столицы Приволжья. Выяснилось, что реальная наполняемость придомовых парковок составляет 54–56 машин на 100 квартир. Поэтому новый порядок расчёта машиномест будет весьма справедливым. По словам Суханова, обновлённые РНГП позволят решить амбициозную задачу — ежегодный объём ввода многоквартирных домов в границах Нижегородской агломерации должен достигнуть 1 млн кв. м.
Развитие в комплексе
В качестве пилотных территорий, в отношении которых могут быть применены понижающие коэффициенты расчета парковочных мест, рассматриваются проекты КРТ (комплексного развития территорий). Предполагается, что здесь количество машиномест будет напрямую зависеть от доступности разных видов общественного транспорта. Это позволит осуществить постепенную трансформацию инфраструктуры жилых микрорайонов и стимулировать застройщиков к увеличению темпов строительства с условием соблюдения социальных обязательств.
Механизм КРТ будет запущен уже в текущем году, скоро состоятся первые торги — согласованы мастер-планы трёх пилотных площадок, ещё три вскоре будут рассмотрены на региональном штабе. Речь идёт о 122,7 га, где будет построено 1,17 млн кв.м жилья с населением 46 тыс. человек. Кроме этого, в 2023–2024 гг. планируется запустить не менее 12 площадок КРТ общей площадью 332 га.
Сфокусированная в новых нормативах идеология строительства научно обоснована. Мы изучали опыт других регионов. На протяжении многих лет у нас строили большие микрорайоны, не обеспеченные школами, детскими садами и другой социальной инфраструктурой. Эту порочную практику нужно было прекратить. Покупая квартиру, люди хотят понимать, куда будут ходить их дети, где поставить автомобиль. Кроме того, необходимо наращивать темпы строительства жилья для расселения ветхих и аварийных домов. Изменения направлены на решение этих задач.
